对房地产行业来说长胜证券，2024是极为不平凡的一年。
天气已然到来的冬季时分，多地楼市仍俨然一副暖春气息，这在过往数年都是罕见的场面。新房二手房成交双双回温、价格端开始止跌......在以一线城市为首的核心城市，楼市掀起的波澜正在向四周蔓延。
市场回温余音不绝，背后是政策调控之手在拨动。这一年，房地产行业政策面发生彻底转变，曾经的调控“高地”北上广深，带头放松楼市管控，激发潜在购房需求，接连给市场注入信心与活力。
“止跌回稳”，成为今年的行业关键词。9.26政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放出最强的维稳信号，目标直指扭转行业基本面。政策强音下，房地产新一轮周期正在从2024开始启幕。
展望2025年，业内多家机构认为，后续逆周期政策力度将进一步加大，更加积极有为的宏观政策，将继续助力房地产实现止跌回稳，城中村改造、专项债收储，是影响明年市场的两大核心举措。经历数年下跌后，房地产市场已接近周期拐点，未来市场有望在分化中实现复苏。
政策强音
作为一个强周期、政策性的行业，房地产涉及面广、产业链长，在国民经济中占有重要地位。
民银证券报告显示，我国涉房贷款占银行信贷比重的40%、房地产业相关收入占地方综合财力的50%、房地产占城镇居民资产60%，即使在房地产行业深度调整后，相关数据仍占GDP较大比重。
2024年前三季度，全国新建商品房销售额6.88万亿元，房地产开发投资完成额7.86万亿元，三季度末房地产开发贷款余额13.79万亿元，三者分别占前三季度国内生产总值的7.24%、8.27%和14.5%。
这样一个体量较大、涉及面广的行业，却在过去几年经历了深度调整，行业形势发生重大变化。
民银证券总结称，供求关系发生重大变化，是当前房地产行业面临的核心问题。供给方面，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米；需求方面，人口红利在逐步消退、城镇化增速逐步放缓、居民杠杆率处于相对高位、市场预期发生变化等因素，都影响了当前行业“供需失衡”的状态。
2024年前三季度，在宏观形势、行业基本面的影响下，房地产行业仍处于持续低迷期，具体表现为新房、二手房库存高，销售、价格、开工处于历史较低位的“两高三低”阶段，内外部形势复杂严峻。
在此之下，今年针对房地产行业的政策强力释放。先是上半年的“517”新政，国常会明确“去库存”；7月，二十届三中全会从因城施策、融资和预售、税收制度等方面，对房地产改革发展进行部署；9月26日，中央政治局会议在深刻认识房地产市场规律的基础上，提出“止跌回稳”要求，对行业形成方向性指导意见。
尤其是“926”定调“止跌回稳”以来，多部门联合出台“四个取消、四个降低、两个增加”，从放开限制性措施、降首付、降利率、降税费及融资协调机制、重启货币化安置等方面积极作为，政策力度非常之大。
民银证券表示，相较于2014年～2016年，今年以来的各项政策力度更大、覆盖面更广，政策宽松期已来。
目前，在需求端，楼市各项限制性措施基本放开，仅一线部分城市、海南省部分城市及区域限购；限贷方面，无论是首套房、二套房首付比，还是新增及存量房贷商业贷款利率，均处于历史新低水平。此外，绝大多数城市放开限售和限地价、限房价的“双限”，力度大于上一轮。
在供给端，政策设立了3000亿元保障性住房再贷款，以收购存量房、盘活闲置土地。在金融端，创新性建立了“城市房地产融资协调机制”，并在全国300多个城市落地见效，项目贷款审批通过金额超过3万亿元。税费政策也同步跟进，包括加大契税优惠力度、下调土地增值税预征率、调整增值税减免年限等。
市场反转
今年超强力度的政策拉动长胜证券，让楼市也经历了“从冷到热”的明显反转。
民银证券表示，“517”第一轮新政后，新房销售有一波脉冲式上涨，但持续性不强。“止跌回稳”系列政策以来，9 月、10 月、11 月连续3 个月，新房成交面积稳步回升。二手房销售方面，一线城市反应最灵敏，9 月～11 月，四城成交套数均超过前三年同期水平， “止跌回稳”政策拉动力度明显。
中指研究院也表示，四季度以来，核心城市的楼市明显升温。12月份，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
（2020年以来百城新建商品住宅月度成交走势。来源：中指研究院）
从整体数据看，今年1～11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，较去年仍有缩量。但从季度走势看，三季度末以后，楼市已经出现明显的回温趋势。
具体而言，今年一季度，重点100城新房销售面积同比下降45%，二手房同比下降21%；二季度新房销售面积同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度新房、二手房成交环比下降，但9月底迎来大力度政策支持，10～11月核心城市新房销售持续改善，11月30城二手房成交套数创近20个月新高。
北上广深在“止跌回稳”一揽子政策中，受益最为明显，为各地企稳起到了“领头羊”作用。
根据中指数据，今年10月～11月，100个重点城市新房销售面积同比增长15%，其中，一线、二线、三四线城市同比分别增长40%、14%、9%。二手房方面，30个重点城市10～11月二手房成交套数同比增长24%，其中，一线、二线、三四线城市同比分别增长57%、13%、3%。
此外，本轮市场回暖中，新房市场表现突出，多个核心城市都出现改善项目热销的现象。据中指研究院监测，核心城市今年1～11月，销售金额TOP10的畅销项目多以改善楼盘为主，其中上海销售额TOP10项目平均套面积超180平米，平均套总价超2600万元，畅销项目基本都处于主城区。
克而瑞也表示，近两个月以来，新房销售的回暖速度明显好于二手房。这一方面是由于，一二手房交易链条恢复，二手房东缩减住房持有量，“卖二不买一”的现象减少；另一方面，得益于高品质新房销售的回暖，以“四代宅”概念为代表的优质新房产品，正在夺回更多的新房市场份额。
值得注意的是，楼市销售“量涨”之余，价格端尤其是更反映市场温度的二手房价，也出现了企稳趋势。
中指研究院表示，1～11月，百城二手房价格累计下跌6.77%，环比连跌31个月，但9.26新政后核心城市价格有所趋稳，11月深圳、成都等4城环比上涨，打破了连续7个月百城二手房全跌局面，北上广环比跌幅亦明显收窄。新房方面，受优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%。
（2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化。来源：中指研究院）
“作为行业重要先行指标之一，二手房价已然在释放着越来越明显的企稳信号。”克而瑞也称，近两个月以来，综合小区房价动向来看，热度最高的当数北京和上海，连续两个月均有过半小区房价环比上涨，北京天通苑、四惠、望京板块不少小区房价均持续环比上涨，议价空间也在持续收窄。
拐点已现
三季度以来的楼市热潮，是市场拐点还是昙花一现？2025年，房地产行业又将走向何处？
综合多家业内机构观点，当前我国房地产行业已经历深度调整，市场有望“止跌回稳”。
东吴证券认为，过去几年，房地产已经历深度调整，本轮调整或已接近尾声。今年4 月以来，商品房单月销售面积已达十年来新低水平，商品房单月销售额也已回落至2016年水平，1～11月累计商品房和商品住宅销售市场规模，较2021年同期降幅已超45%，本轮市场已过度调整。
上海交通大学高级金融学院副院长朱宁也表示，目前，全国范围内房地产价格都出现明显下跌，从国际上横向比较来看，现在的调整速度可能已经“超调”了，国际上房地产危机平均降幅是35.1%，我国的新房住宅销售量降幅(2024年新房住宅销售面积相比2021年峰值下降51.9%)，远高于国际平均水平。
在上述行业背景下，业内普遍认为，房地产行业拐点已现，后续市场有望在分化中企稳。
中指研究院常务副院长黄瑜表示，12月，中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，下阶段政策有望围绕促进需求、优化供给两方面展开，预计2025年房地产政策宽松基调或将延续，“楼市不稳、政策不停”。
在促进需求方面，后续有望加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；同时，一线城市限制性政策有望继续优化；加大购房补贴等鼓励性政策，也将在更多城市落地，带动需求释放。
优化供给方面，重点是去库存政策的加快落地推进，包括专项债收购存量闲置土地的配套政策，加速推动土地“去库存”；完善保障性住房再贷款收储政策，促进存量商品房去化；多措并举盘活商办用房等。
其中，推动新房销售“止跌回稳”的关键政策，一是加快推进货币化安置100万套城中村及危旧房改造，二是利用保障性住房再贷款、地方政府专项债等资金，加快收储存量房。据国海证券预计，这两项利好政策预计将带动2025年行业销售增量为2.4亿平方米。
“中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，全国商品房销售面积或可实现止跌。”中指研究院表示。
（2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期。来源：中指研究院）
中指控股指数研究部总经理曹晶晶表示，除了政策支持力度，各地楼市的库存情况，也会影响后续回暖速度，库存过高的城市，要经历更长的调整期。“目前，只有上海、杭州可售库存的出清周期低于10个月，多数城市去化压力较大，南京、青岛、宁波等二线城市，出清周期也超过20个月。”
整体而言，房地产行业在我国经济运行中地位显著，对宏观经济及系统性风险影响重大。“还是要进一步呼吁政策制定者，对稳定房地产给予更多政策和资金上的推动。”朱宁表示。
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孙梦凡
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